Mag de VvE onderhoud uitvoeren aan privé cv-ketel?

De wijze waarop appartementen worden verwarmd verschilt. Veel appartementencomplexen hebben een centrale verwarmingsketel, ook wel blokverwarming genoemd. Er zijn ook veel appartementencomplexen waarbij elk appartement een eigen cv-ketel heeft. Vaak behoort de betreffende cv-ketel tot het privégedeelte van het appartementsrecht en is de eigenaar op grond van de splitsingsakte gehouden de kosten voor onderhoud en herstel van zijn cv-ketel zelf te dragen.

In beginsel is de VvE niet gehouden de privé cv-ketels te onderhouden. In de praktijk wenst de VvE dat regelmatig wel zelf te organiseren. Veel gehoorde redenen hiervoor zijn dat het collectief laten uitvoeren van onderhoud aan alle cv-ketels vaak een kostenvoordeel met zich meebrengt en alle appartementseigenaren gebaat zijn bij goed onderhouden cv-ketels. Onvoldoende onderhoud aan de cv-ketels kunnen immers resulteren in uitstoot van giftige koolmonoxide en brand- en explosiegevaar veroorzaken. Dat treft niet alleen de betreffende appartementseigenaar, maar ook de andere gebruikers van het appartementengebouw.

Wat zegt de rechtelijke macht hierover?

Wat betreft het te behalen kostenvoordeel overwoog het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch in 2008 dat het enkele feit dat een korting kan worden bedongen onvoldoende belang geeft om de VvE de eigenaren te verplichten het onderhoud van de cv-ketels collectief onder leiding van de VvE uit te laten voeren. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch overwoog in dezelfde uitspraak wel dat het jaarlijks onderhoud van cv-ketels noodzakelijk is in het belang van de veiligheid. Als een VvE het onderhoud van de privé cv-ketels in het kader van veiligheid verzorgt en de appartementseigenaren verplicht hieraan medewerking te verlenen, dan is dit volgens het Gerechtshof rechtvaardig nu het een aangelegenheid betreft die valt onder het beheer over de gemeenschap als bedoeld in artikel 5:126 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW).

Conclusie

Kortom, als het splitsingsreglement voorschrijft dat het onderhoud en herstel van privé cv-ketels de verantwoordelijkheid is van de individuele appartementseigenaren, dan nog kan de VvE in het kader van veiligheid bevoegd zijn het onderhoud te organiseren en appartementseigenaren te verplichten hieraan medewerking te verlenen. Wel moet men er bewust van zijn dat de kosten hiervan niet op basis van de algemene breukdelen in de splitsingsakte moeten worden omgeslagen, maar per cv-ketel moeten worden doorbelast aan de betreffende eigenaar, tenzij de splitsingsakte ander bepaalt.

Gerelateerde vragen