Heeft eigenaar bij verkoop van appartement recht op uitkering van zijn aandeel in het reservefonds van de VvE?

Iedere vereniging van eigenaars (VvE) is op grond van artikel 5:126 Burgerlijk Wetboek verplicht een reservefonds in stand te houden. Het reservefonds dient ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten, zoals onderhoud en vervanging van het dak en de kozijnen.

Geen wettelijke eisen aan omvang reservefonds

Hoewel de wet een reservefonds verplicht stelt, zijn er geen wettelijke eisen aan de (minimum) omvang van het reservefonds. De gezamenlijke eigenaren hebben wel de mogelijkheid om hierover regels in het splitsingsreglement op te nemen. Van alle modelreglementen is enkel in Modelreglement 2006 een expliciete regeling ten aanzien van het reservefonds opgesteld. De reden hiervan is met name gelegen in het feit dat de wettelijke verplichting tot het in stand houden van een reservefonds pas vanaf 1 mei 2005 van kracht is.

Geen sanctie op afwezigheid reservefonds

Op het niet in stand houden van een reservefonds is door de wetgever geen sanctie gesteld. Indien de meerderheid binnen een VvE weigert een reservefonds (voldoende) in stand te houden, dan hebben individuele eigenaren wel de mogelijkheid om de instandhouding van een reservefonds middels een gerechtelijke procedure af te dwingen. Bijvoorbeeld door de rechter te verzoeken om het besluit om het reservefonds niet in stand te houden nietig te verklaren en een vervangende machtiging te verlenen voor het opstellen van een meerjaren onderhoudsplan (MJOP) en met dit plan als gronslag periodieke bijdragen van de appartementseigenaars aan het reservefonds vast te stellen.

Uitkering reservefonds VvE bij verkoop appartement?

Bij verkoop van een appartement heeft de eigenaar géén recht op uitbetaling van zijn aandeel in het reservefonds. De gelden in het reservefonds komen immers ten goede aan de gemeenschappelijke eigenaren. Zou een eigenaar bij verkoop van zijn appartement wel het recht hebben op uitkering van zijn aandeel in het reservefonds, dan zou dit plotseling een gat in de begroting kunnen slaan en onzekerheid veroorzaken over de mogelijkheid van de VvE om toekomstig onderhoud financieel te kunnen dragen.

Invloed conditie reservefonds op waarde appartement

Bij aankoop van een appartement doet men er verstandig aan om vooraf te onderzoeken hoe het met het reservefonds van de VvE gesteld is. Een onvoldoende gevuld reservefonds zal in de meeste gevallen een drukkend effect op de waarde van het appartement moeten hebben. Bij de levering van een appartementsrecht is een notaris op grond van artikel 5:122 lid 5 en 6 Burgerlijk Wetboek overigens verplicht bij het bestuur van de VvE een verklaring over de omvang van het reservefonds en het aandeel van de betreffende eigenaar daarin op te vragen en deze verklaring aan de leveringsakte te hechten. Ook op grond van artikel 40 lid 1 Modelreglement 2006 is het bestuur van de VvE verplicht bij wisseling van eigenaar een opgave van de omvang van het reservefonds en het aandeel van de verkopende eigenaar daarin te verstrekken.

 

RELEVANTE BEPALINGEN MODELREGLEMENTEN

Artikel 10
1. Er moet een reservefonds worden gevormd ter voldoening van de kosten die zijn voorzien in het onderhoudsplan als bedoeld in het tweede lid en ter voldoening van niet-voorziene schulden en kosten. Aan het reservefonds zal geen andere bestemming worden gegeven tenzij krachtens besluit van de vergadering met overeenkomstige toepassing van het bepaalde in artikel 52 vijfde en zesde lid, dan wel na opheffing van de splitsing.

2. Het bestuur is verplicht een onderhoudsplan op te (laten) maken, waarin zijn opgenomen de onderhouds- en herstelwerkzaamheden en de vernieuwingen die op meer jaren betrekking hebben, met een schatting van de daaraan verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren. Dit meerjarenonderhoudsplan dient te worden opgemaakt voor een door de vergadering vast te stellen periode van ten minste vijf jaren. Is die periode langer dan vijf jaren dan moet het plan elke vijf jaar worden herzien.
3. Het onderhoudsplan als bedoeld in het tweede lid wordt vastgesteld door de vergadering. In het kader van dit meerjarenonderhoudsplan kunnen binnen het reservefonds bestemmingsreserves worden gevormd.
4. Over gelden van het reservefonds kan slechts door de voorzitter van de vergadering en één van de eigenaars, die daartoe door de vergadering zal worden aangewezen, en na machtiging daartoe van de vergadering, worden beschikt. (…)

Artikel 12
1. Na afloop van elk boekjaar maakt het bestuur de jaarrekening en het jaarverslag op. Uit de tot de jaarrekening behorende balans moet de grootte van het reservefonds blijken. De tot de jaarrekening behorende exploitatierekening vormt de rekening als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder b van het Burgerlijk Wetboek en omvat de baten en lasten over het boekjaar, onderverdeeld in de posten genoemd in artikel 11 eerste lid. (…) 

Artikel 40
1. Een appartementsrecht kan worden overgedragen. Onder overdracht valt ook toedeling, alsmede vestiging van de beperkte rechten van vruchtgebruik, van gebruik en/of bewoning en van erfpacht of van opstal. Het bestuur is verplicht aan de met de overdracht belaste notaris een aan de akte te hechten verklaring af te geven, welke verklaring een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken eigenaar op de dag van de overdracht aan de vereniging schuldig is. De verkrijger is jegens de vereniging niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt. De verklaring houdt tevens in een opgave van de omvang van het reservefonds en het aandeel daarin van de eigenaar.

Artikel 43
(…)
3. De gelden van het reservefonds worden gedeponeerd op een afzonderlijke bankrekening ten name van de vereniging.
(,,,)

Artikel 4
1. Na afloop van elk boekjaar, dat gelijk is aan het kalenderjaar, wordt door het bestuur een exploitatierekening over dat boekjaar opgesteld en ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. Deze exploitatierekening omvat enerzijds de baten en anderzijds de lasten over dat boekjaar, waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten onderhoudskosten die op meer jaren betrekking hebben, inbegrepen noodzakelijke vernieuwingen. Zo tot vorming van een reservefonds als bedoeld in artikel 32 eerste lid is besloten, wordt onder de lasten begrepen een telkenjare door de vergadering vast te stellen bedrag ten behoeve van een zodanig reservefonds. (…)

Artikel 32
1. Er kan krachtens besluit van de vergadering een reservefonds worden gevormd, ter bestrijding van andere kosten dan bedoeld in artikel 4 eerste lid tweede zin. Aan dat fonds zal geen andere bestemming worden gegeven tenzij krachtens besluit van de vergadering met overeenkomstige toepassing van het bepaalde in artikel 38 vijfde lid, dan wel na opheffing van de splitsing. De bijdragen tot het resevefonds worden gerekend tot de gezamenlijke schulden en kosten als bedoeld in artikel 5 eerste lid.
2. De gelden van het reservefonds worden krachtens besluit van de vergadering gedeponeerd op een afzonderlijke bankrekening ten name van de vereniging.
3. Over de in het vorige lid bedoelde gelden kan slechts door de voorzitter van de vergadering en één van de eigenaars, die daartoe door de vergadering zal worden aangewezen, en na bekomen machtiging daartoe van de vergadering, worden beschikt.
4. De vergadering zal kunnen besluiten tot belegging van de geldmiddelen van het reservefonds, welke belegging echter niet anders zal mogen geschieden dan op de wijze als aangegeven in de Beleggingswet.
5. De waardepapieren zullen moeten worden bewaard op de wijze als door de vergadering bepaald.

Artikel 41
(…)
3. Het bestuur beheert de middelen van de vereniging, waaronder begrepen de gelden gereserveerd voor het periodiek onderhoud en de noodzakelijke vernieuwingen als bedoeld in artikel 4 eerste lid, onverminderd het bepaalde in artikel 32. De vergadering kan regelen vaststellen met betrekking tot het beheer van middelen van de vereniging. (…) 

Artikel 4
1. Na afloop van elk boekjaar, dat in de akte nader zal worden aangegeven, wordt door het bestuur een exploitatierekening over dat boekjaar opgesteld en ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. Deze exploitatierekening omvat de ontvangsten (waaronder niet vallen de voorschotbijdragen als bedoeld in artikel 5 tweede lid), alsmede de schulden en kosten over dat boekjaar, waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten kosten verbonden aan het periodiek schilderwerk en de noodzakelijke vernieuwingen, en – zo tot vorming van een reservefonds als bedoeld in artikel 32 eerste lid is besloten – een telkenjare in de vergadering vast te stellen bedrag ten behoeve van een zodanig reservefonds. (…)

Artikel 32
1. Er kan krachtens besluit van de vergadering een reservefonds worden gevormd, ter bestrijding van andere kosten dan bedoeld in artikel 4 eerste lid. Aan dat fonds zal geen andere bestemming worden gegeven tenzij krachtens besluit van de vergadering met overeenkomstige toepassing van het bepaalde in artikel 38 vijfde lid, dan wel na opheffing van de splitsing. De bijdragen tot het reservefonds worden alsdan gerekend tot de gezamenlijke schulden en kosten als bedoeld in artikel 5 eerste lid.

2. De gelden van het reservefonds worden krachtens besluit van de vergadering gedeponeerd op een afzonderlijke bankrekening ten name van de vereniging.
3. Over de in het vorige lid bedoelde gelden kan slechts door de voorzitter van de vergadering en één van de eigenaars, die daartoe door de vergadering zal worden aangewezen, en na bekomen machtiging van de vergadering worden beschikt.
4. De vergadering zal kunnen besluiten tot belegging van de geldmiddelen van het reservefonds, welke belegging echter niet anders zal mogen geschieden dan op de wijze als aangegeven in de Beleggingswet.
5. De waardepapieren zullen moeten worden bewaard op de wijze als door de vergadering bepaald.

Artikel 41
(…)

3. Het bestuur beheert de middelen van de vereniging, waaronder begrepen de gelden gereserveerd voor het periodiek schilderwerk en de noodzakelijke vernieuwingen als bedoeld in artikel 4 eerste lid, onverminderd het bepaalde in artikel 32. De vergadering kan regelen vaststellen met betrekking tot het beheer van de middelen van de vereniging.
(…)

Geen direct relevante bepalingen
 LET OP!
In de akte van splitsing van uw VvE kan een van het van toepassing verklaarde modelreglement afwijkende bepaling zijn opgenomen. Raadpleeg daarom te allen tijde naast het modelreglement de splitsingsakte van uw VvE.

Gerelateerde vragen