Er zijn verschillende manieren om de stookkosten binnen een VvE te verdelen. Met stookkosten worden de kosten voor het verbruik van brandstof voor verwarming van de appartementen bedoeld. Hiertoe behoren niet de kosten voor onderhoud en vervanging van de verwarmingsinstallatie, o.a. de ketel, buizen en radiatoren. Verdeling van de stookkosten kan onder andere op basis van gelijkheid, breukdelen of verbruik. In een groot aantal appartementsgebouwen worden ook reducties toegepast. Hieronder krijgt u antwoord op de vraag op welke wijze de stookkosten kunnen worden verdeeld en welke vrijheid VvE’s hierin hebben.
Moderne appartementsgebouwen zijn regelmatig zo vormgegeven dat elke appartementseigenaar een eigen C.V. installatie met verbruiksmeter heeft. In dat geval vallen de stookkosten buiten de rekening van de VvE, omdat de appartementseigenaar rechtstreeks met de energieleverancier afrekent.
Blokverwarming VvE
Vaker komt het voor dat de verwarmingsinstallatie binnen het gebouw gedeeld wordt door de gezamenlijke appartementseigenaren. Dit wordt ook wel collectieve verwarming of blokverwarming genoemd. In dat geval is niet direct duidelijk hoeveel iedere individuele appartementseigenaar aan energie verbruikt om zijn of haar appartement te verwarmen. Door warmtemeters in elk appartement te plaatsen kan door een deskundige worden gemeten hoeveel warmte de appartementseigenaren in een bepaalde periode verhoudingsgewijs hebben verbruikt. Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek kan de verdeling van de totale stookkosten over die periode worden vastgesteld.
Hoofdregel
De hoofdregel in het appartementsrecht is dat iedere eigenaar voor een gelijk deel bijdraagt aan de gemeenschappelijke kosten. Deze basisregel is door de wetgever beschreven in artikel 5:113 Burgerlijk Wetboek (BW). Dit houdt in dat elke appartementseigenaar onafhankelijk van zijn of haar stookgedrag voor een gelijk deel moet bijdragen aan de totale stookkosten. Verdeling van de stookkosten op basis van deze hoofdregel komt in de praktijk vrijwel nooit voor.
Breukdelen
In artikel 5:113 BW is tevens vastgelegd dat van de hoofdregel kan worden afgeweken door een andere verdeelsleutel in de akte van splitsing op te nemen op basis waarvan de gemeenschappelijke kosten worden gedeeld. Deze breukdelen worden meestal vastgesteld op basis van het vloeroppervlak van het betreffende appartementen. Is in de akte van splitsing bepaald dat de stookkosten worden verdeeld conform de breukdelen, dan draagt een appartementseigenaar – onafhankelijk van zijn stookgedrag – bij aan de stookkosten op basis van het breukdeel dat in de akte van splitsing aan zijn appartementsrecht is toegekend.
De modelreglementen 1973, 1983, 1992 en 2006 gaan er in beginsel vanuit dat de stookkosten worden verdeeld op basis van de breukdelen van de appartementsrechten, tenzij in de akte van splitsing hierover iets anders is bepaald. Modelreglement 2006 (Artikel 9 lid 1 sub h) bepaalt hierbij expliciet dat de stookkosten op basis van de breukdelen worden verdeeld voor zover de eigenaars daarvoor niet afzonderlijk worden aangeslagen.
Bijdragen naar evenredigheid van verbruik
Veel splitsingsaktes bepalen dat de stookkosten aan de individuele appartementseigenaren worden doorberekend conform van het werkelijk verbruik. Het verbruik kan op verschillende manieren worden gemeten. Bijvoorbeeld met een warmtemeter aan een buis bij de ingang van het appartement of door verdampingsmeters of elektronische meters die op elke radiator worden geplaatst. Bevat de akte van splitsing de bepaling dat de stookkosten moeten worden doorberekend conform het verbruik van de individuele appartementseigenaren, dan mogen de totale stookkosten niet op basis van de breukdelen worden verdeeld. In het geval de akte van splitsing bepaalt dat de stookkosten enkel conform de breukdelen moeten worden verdeeld, dan mogen de stookkosten daarentegen niet op basis van individueel verbruik worden doorberekend aan de appartementseigenaren.
Reductie stookkosten VvE
In een groot aantal appartementsgebouwen worden reducties toegepast. De reden voor toepassing van reducties is dat er binnen het gebouw appartementen zijn die isolatie-technisch ongunstig liggen (koude appartementen) en appartementen die isolatie-technisch gunstiger liggen (warme appartementen). Voor het op temperatuur houden van koude appartementen is meer brandstof nodig dan bij warme appartementen. Vaak hebben de warme appartementen voordeel van het stoken van de koude appartementen, omdat de koude appartementen kou van buiten opvangen en wegstoken voordat het de warme appartementen kan bereiken. Een deskundige kan vaststellen hoeveel voordeel een warm appartement heeft van de isolerende functie van een koud appartement. Op basis van deze berekening kan de eigenaar van een koud appartement worden gecompenseerd voor de hogere stookkosten. De compensatie wordt betaald door de eigenaren van warme appartementen die als gevolg van de toepassing van de reductiesystematiek meer betalen dan voor hetgeen zij werkelijk hebben verbruikt.
Op zich is toepassing van reducties een sociale systematiek, maar mag reductie bij verdeling van de stookkosten in de VvE wel worden toegepast? Het antwoord op deze vraag hangt af van de inhoud van de akte van splitsing. Bevat de akte van splitsing geen bepaling op grond waarvan reducties mogen worden vastgesteld, dan is dit niet toegestaan. Vaste rechtspraak van de Hoge Raad is dat kopers van een appartementsrecht hun rechten en verplichtingen moeten kunnen kennen uit de akte van splitsing en het splitsingsreglement. In het geval de akte van splitsing geen bepaling bevat over toepassing van reducties, dan hebben kopers van een appartementsrecht deze verplichting redelijkerwijs niet uit de akte van splitsing kunnen opmaken en mag de reductiesystematiek niet worden toegepast. Besluit een VvE om reductie toe te passen terwijl de akte van splitsing hiertoe geen ruimte biedt, dan is dit besluit in strijd met de akte van splitsing. In dat geval is het besluit op grond van artikel 5:129 BW in samenhang met artikel 2:14 BW nietig. Een voorbeeld van een gerechtelijk oordeel in een dergelijke situatie is het vonnis van de Rechtbank Oost-Brabant van 19 maart 2014.
Conclusie stookkosten VvE
Hoe de stookkosten binnen een VvE over de appartementseigenaren mogen worden verdeeld, wordt bepaald door wat hierover in de akte van splitsing is opgenomen. Bevat de akte van splitsing hierover geen bepaling, dan zullen de appartementseigenaren ieder voor een gelijk deel in de gemeenschappelijke stookkosten moeten bijdragen. Is in de akte van splitsing niet bepaald dat reductiefactoren mogen worden gehanteerd, dan mogen er bij doorberekening van de stookkosten aan de appartementseigenaren geen reductiefactoren worden toegepast.
Relevante bepalingen modelreglementen
Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend: (…)
b. technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor centrale verwarming (met uitzondering van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) (…)
Artikel 17
Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875 f eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend: (…)
h. de kosten van brandstof, de electriciteit en het water, benodigd voor de centrale verwarming annex warmwaterinstallaties, tenzij de akte daaromtrent een afwijkende regeling bevat; (…)
Artikel 23
1. De eigenaars zijn in de gemeenschap gerechtigd in de nader in de akte te bepalen breukdelen.
2. De gemeenschappelijke baten worden in eenzelfde verhouding tussen de eigenaars verdeeld.
3. In gelijke verhouding zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn. (…)
1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.
2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de gemeenschappelijke baten.
3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. (…)
Artikel 3
Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875 f eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend: (…)
h. de verwarmingskosten, waaronder begrepen de kosten van de warmwaterinstallaties, de brandstofkosten, de kosten van het onderhoud van de verwarmingsinstallaties, de op de desbetreffende kosten betrekking hebbende administratie, alsmede, voor zover van toepassing, de kosten van registratie en de berekening van het warmtegebruik voor zover het gemeenschappelijke installaties betreft, tenzij de akte daaromtrent een afwijkende regeling bevat;
1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.
2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de gemeenschappelijke baten.
3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.(…)
Artikel 3
1. Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend: (…)
h. de verwarmingskosten, waaronder begrepen de kosten van de warmwaterinstallaties, de brandstofkosten, de kosten van het onderhoud van de verwarmingsinstallaties, de op de desbetreffende kosten betrekking hebbende administratie, alsmede, voor zover van toepassing, de kosten van registratie en de berekening van het warmteverbruik, alles voor zover het gemeenschappelijke installaties betreft; (…)
1. Iedere eigenaar is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel overeenkomstig de in de akte vermelde grondslag.
2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de baten die aan de gezamenlijke eigenaars toekomen en zijn voor diezelfde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. (…)
Artikel 9
1. Tot de schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend: (…)
h. de verwarmingskosten in geval het een gemeenschappelijke installatie betreft, waaronder begrepen de kosten van de warmwaterinstallaties, de brandstofkosten, de elektriciteitskosten, de op de desbetreffende kosten betrekking hebbende administratie, alsmede, voor zover van toepassing, de kosten van registratie en de berekening van het warmteverbruik, alles voor zover de eigenaars daarvoor niet afzonderlijk worden aangeslagen.
