Op grond van artikel 5:113 Burgerlijk Wetboek (BW) dient elke eigenaar in beginsel voor een gelijk deel bij te dragen in de kosten en schulden van de VvE, tenzij de akte van splitsing van deze verdeling afwijkt. In meeste aktes van splitsing wordt afgeweken van het wettelijk beginsel van gelijke breukdelen. In de akte van splitsing staat in dat geval per appartementsrecht beschreven op basis van welk breukdeel de eigenaar dient bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten en schulden. Vaak wordt hierbij het vloeroppervlak van de appartementsrechten als uitgangspunt genomen, maar andere grondslagen zijn ook toegestaan.
Met behulp van de begroting en de breukdelen worden de periodieke voorschotbijdragen vastgesteld. In de modelreglementen wordt ten aanzien van de breukdelen naar de akte van splitsing verwezen. Aan het einde van het boekjaar wordt een jaarrekening opgesteld. Naar aanleiding hiervan worden de definitieve servicekostenbijdragen vastgesteld. Afhankelijk van het saldo van de betaalde voorschotbijdragen en de definitief vastgestelde servicekostenbijdrage krijgen appartementseigenaren een deel van de voorschotbijdragen terug of dient te worden bijbetaald.
Voorbeeld
VvE X bestaat uit acht appartementen, zes appartementen zijn 75 m2 groot en twee appartementen zijn 150 m2 groot. In akte van splitsing van VvE X is geen verdeelsleutel voor de kosten en schulden van de VvE opgenomen. In dit geval dient elke appartementseigenaar op grond van artikel 5:113 Burgerlijk Wetboek (BW) voor 1/8e in de kosten bij te dragen. Dat de appartementen niet even groot zijn, doet daar niets aan af.
Breukdeel niet verwarren met aantal stemmen in VvE
Het breukdeel in de kosten en baten dient niet verward te worden met het aantal stemmen dat bij het appartementsrecht behoort. Hoewel het breukdeel in veel VvE’s evenredig is aan het aantal stemmen in de vergadering, is het mogelijk om hiervan in de akte van splitsing af te wijken. Zo komt het geregeld voor dat de eigenaren in één VvE niet in gelijke delen bijdragen in de kosten, maar allen wel een gelijk aantal stemmen bezitten.
Afwijken van de breukdelen niet toegestaan
Besluit de VvE de gemeenschappelijke kosten te verdelen onder de leden in een verhouding die afwijkt van de breukdelen in de splitsingsakte? Dan is dit besluit in strijd met de splitsingsakte en daarom op grond van artikel 5:129 BW in samenhang met artikel 2:14 BW nietig. Een nietig besluit is zonder meer ongeldig en wordt geacht nooit te hebben bestaan.
Relevante bepalingen modelreglementen
1. De eigenaars zijn in de gemeenschap gerechtigd in de nader in de akte te bepalen breukdelen.
2. De gemeenschappelijke baten worden in eenzelfde verhouding tussen de eigenaars verdeeld.
3. In gelijke verhouding zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn. (…)
1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.
2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de gemeenschappelijke baten.
3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. (…)
1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.
2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de gemeenschappelijke baten.
3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
4. Ingeval van ondersplitsing gelden de rechten en verplichtingen van de eigenaar van het in de ondersplitsing betrokken appartementsrecht als rechten en verplichtingen van de ondereigenaars gezamenlijk in overeenstemming met de bepalingen die vastgesteld zijn bij het reglement van ondersplitsing. (…)
1. Iedere eigenaar is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel overeenkomstig de in de akte vermelde grondslag.
2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de baten die aan de gezamenlijke eigenaars toekomen en zijn voor diezelfde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
3. Indien een recht van erfpacht of opstal in de splitsing is betrokken zal voor de verdeling van de canon/retributie over de eigenaars gelden hetgeen met de grondeigenaar daarover werd overeengekomen.
4. Ingeval van ondersplitsing gelden de rechten en verplichtingen van de eigenaar van het in de ondersplitsing betrokken appartementsrecht als rechten en verplichtingen van de ondereigenaars gezamenlijk in overeenstemming met de bepalingen die vastgesteld zijn bij het reglement van ondersplitsing. (…)
