Mag de VvE afwijken van de breukdelen in de akte van splitsing?

Op grond van artikel 5:113 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) dient iedere appartementseigenaar binnen in een VvE in beginsel voor een gelijk deel in de gemeenschappelijke kosten bij te dragen. Bevat een appartementencomplex bijvoorbeeld 15 appartementen, dan is iedere appartementseigenaar gehouden 1/15e van de gezamenlijke kosten van de VvE te dragen. De wet bepaalt dat de eigenaren voor verdeling van de gemeenschappelijke kosten een afwijkende verdeelsleutel (ook wel ‘breukdelen’ genoemd) mogen vaststellen, mits deze verdeelsleutel in de akte van splitsing wordt opgenomen.

Op grond van artikel 5:113 BW dient daarbij in de akte van splitsing ook de grondslag waarop de verdeelsleutel wordt vastgesteld te worden opgenomen. De VvE is vrij om te kiezen welke grondslag zij aan de verdeelsleutel legt. In de meeste gevallen vormt het vloeroppervlak van de individuele privé-gedeelten het uitgangspunt bij het vaststellen van de verdeelsleutel. Ook de feitelijke ligging van een appartement in het gebouw kan bij het vaststellen van een verdeelsleutel een rol spelen. Bijvoorbeeld om de eigenaren van de appartementen op de begane grond vrij te stellen van de kosten van de lift en daarom voor deze appartementen een lager algemeen breukdeel vast te stellen.

Besluit afwijken van verdeelsleutel VvE nietig

Bij verdeling van de gemeenschappelijke kosten mag door de VvE niet van de in de akte van splitsing vastgelegde verdeelsleutel worden afgeweken. Wanneer een bestuur of de vergadering van eigenaars hiertoe wel besluit terwijl de akte van splitsing dit niet toelaat, dan is dit besluit in strijd met de akte van splitsing en derhalve op grond van artikel 5:129 jo. 2:14 BW nietig. Een nietig besluit wordt geacht nimmer te zijn genomen.

Uitzondering: verbouwingen en nieuwe installaties

Modelreglement 2006 bevat overigens wel een uitzonderingsbepaling ten aanzien van besluiten tot verbouwing of het aanbrengen van nieuwe installaties voor zover dit niet als een uitvloeisel van het onderhoud is te beschouwen. Bij het verdelen van de kosten als gevolg van deze besluiten mag worden afgeweken van de verdeelsleutel in de splitsingsakte. Zo kunnen appartementseigenaren die geen voordeel hebben bij de verbouwing of de nieuwe installatie, vrijgesteld worden om hieraan financieel bij te dragen. Deze afspraak moet dan wel in het huishoudelijk reglement worden opgenomen. Een dergelijk besluit moet daarom met een twee/derde meerderheid worden genomen. De Modelreglementen 1973, 1983, 1992 bevatten geen uitzonderingsbepaling.

Wat te doen bij een nietig besluit?

Een appartementseigenaar die wordt geconfronteerd met een nietig besluit tot afwijking van de verdeelsleutel in de akte van splitsing heeft verschillende opties.

Allereerst bestaat er de mogelijkheid om bij de rechtbank een verklaring voor recht te vorderen, inhoudende dat er sprake is van een nietig besluit en dat de eigenaren hieraan derhalve niet zijn gebonden. Een procedure tot nietigverklaring wordt ingeleid door het betekenen van een dagvaarding aan de VvE. In tegenstelling tot een procedure tot vernietiging van een besluit bij de kantonrechter, is de appartementseigenaar bij een procedure tot nietigverklaring wel verplicht zich door een advocaat te laten vertegenwoordigen.

Een tweede mogelijkheid is dat de appartementseigenaar zelf de bijdrage conform de verdeelsleutel in de splitsingsakte berekent en in afwijking van de in rekening gebrachte (voorschot) servicekostenbijdragen de zelf berekende bijdrage vervolgens aan de VvE voldoet. Het is in dat geval voor de appartementseigenaar raadzaam om het bestuur hiervan schriftelijk op de hoogte te stellen en de daaraan ten grondslag liggende berekening mee te sturen. Indien de VvE hiermee niet akkoord gaat, dan heeft de VvE de mogelijkheid om de betreffende appartementseigenaar te dagvaarden. In deze procedure kan de appartementseigenaar het verweer voeren dat het besluit tot afwijking van de verdeelsleutel nietig is en daarom niet gehouden is conform de afwijkende verdeelsleutel bij te dragen aan de gemeenschappelijke kosten. In dat geval is de eigenaar veelal ook rent en (proces)kosten verschuldigd.

Hoe kan de verdeelsleutel van de VvE worden gewijzigd?

In het geval er binnen de VvE voldoende consensus bestaat over aanpassing van de verdeelsleutel, dan biedt het Burgerlijk Wetboek de mogelijkheid om de verdeelsleutel aan te passen door de akte van splitsing te wijzigen.

Wijziging van de akte van splitsing is in beginsel niet mogelijk middels een besluit van de vergadering van eigenaars met een gewone meerderheid van stemmen. Op grond van artikel 5:139 BW dient het besluit tot wijziging van de akte van splitsing in beginsel met instemming van alle leden plaats te vinden. Daarnaast kan de akte van splitsing ook worden gewijzigd indien met medewerking van het bestuur 80% van alle stemmen in de VvE of een zodanig grote meerderheid als in de akte van splitsing is vastgelegd, hiermee instemt.

 

RELEVANTE BEPALINGEN MODELREGLEMENTEN

Artikel 8
1. Iedere eigenaar is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel overeenkomstig de in de akte vermelde grondslag. 
2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de baten die aan de gezamenlijke eigenaars toekomen en zijn voor diezelfde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
3. Indien een recht van erfpacht of opstal in de splitsing is betrokken zal voor de verdeling van de canon/retributie over de eigenaars gelden hetgeen met de grondeigenaar daarover werd overeengekomen.
4. Ingeval van ondersplitsing gelden de rechten en verplichtingen van de eigenaar van het in de ondersplitsing betrokken appartementsrecht als rechten en verplichtingen van de ondereigenaars gezamenlijk in overeenstemming met de bepalingen die vastgesteld zijn bij het reglement van ondersplitsing.

(…)

Artikel 52
(…)
8. Het in het vijfde en zesde lid bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen.
9. Bij deze besluiten dient tevens te worden vastgesteld welke eigenaars in welke verhouding moeten bijdragen in de kosten. Deze verhouding kan afwijken van het bepaalde in artikel 8 tweede lid. Een afwijkende kostenverdeling dient te worden opgenomen in het huishoudelijk reglement. (…)

Artikel 60
1. Wijziging van de akte kan uitsluitend geschieden met medewerking van alle eigenaars. Indien een of meer eigenaars niet wensen mee te werken aan een beoogde wijziging, kan hun medewerking worden vervangen door een rechterlijke machtiging op de wijze en onder de voorwaarden als is vermeld in artikel 5:140 van het Burgerlijk Wetboek.
2. In afwijking van het in het eerste lid bepaalde kan een wijziging van de akte ook plaats vinden door het bestuur, mits dit geschiedt krachtens een vergaderingsbesluit dat is genomen met een meerderheid van tenminste vier/vijfde van het totaal aantal stemmen dat door de eigenaars kan worden uitgebracht.
3. In de oproeping tot de in het tweede lid bedoelde vergadering moet worden vermeld dat tijdens die vergadering een wijziging van de akte zal worden voorgesteld, terwijl de tekst en/of de tekening van de voorgestelde wijziging bij de oproeping dient te worden gevoegd.
4. Het bepaalde in het derde lid van artikel 50 is op zo’n besluit niet van toepassing.
5. Een eigenaar die niet voor een besluit tot wijziging van de akte heeft gestemd kan overeenkomstig het bepaalde in artikel 5:140a van het Burgerlijk Wetboek vernietiging van het besluit bij de rechter vorderen.
6. De bevoegdheid om vernietiging te vorderen verjaart door verloop van drie maanden, welke termijn begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop het besluit door de vergadering is genomen.
7. Een wijziging van de akte behoeft de toestemming van hen die een beperkt recht op een appartementsrecht hebben, van hen die daarop beslag hebben gelegd (tenzij het uitsluitend een wijziging van het reglement betreft), alsmede, indien een recht van erfpacht of van opstal in de splitsing is betrokken, van de grondeigenaar. Ook is toestemming nodig van de gerechtigden tot een erfdienstbaarheid, indien hun recht door de wijziging wordt verkort.
8. Een wijziging van de akte kan uitsluitend geschieden bij een daartoe opgemaakte notariële akte. Indien de wijziging is gebaseerd op een vergaderingsbesluit als bedoeld in het tweede lid, kan de notariële akte niet worden gepasseerd voordat vaststaat dat dit besluit niet door de rechter kan worden vernietigd. 

Artikel 2
1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.
2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de gemeenschappelijke baten.
3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
4. Ingeval van ondersplitsing gelden de rechten en verplichtingen van de eigenaar van het in de ondersplitsing betrokken appartementsrecht als rechten en verplichtingen van de ondereigenaars gezamenlijk in overeenstemming met de bepalingen die vastgesteld zijn bij het reglement van ondersplitsing.
Artikel 2
1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.
2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de gemeenschappelijke baten.
3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
Artikel 23
1. De eigenaars zijn in de gemeenschap gerechtigd in de nader in de akte te bepalen breukdelen.
2. De gemeenschappelijke baten worden in eenzelfde verhouding tussen de eigenaars verdeeld.
3. In gelijke verhouding zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn.
 LET OP!
In de akte van splitsing van uw VvE kan een van het van toepassing verklaarde modelreglement afwijkende bepaling zijn opgenomen. Raadpleeg daarom te allen tijde naast het modelreglement de splitsingsakte van uw VvE.

Gerelateerde vragen