In de akte van splitsing kan aan een appartement een bestemming worden toegekend. Zo kan een appartement worden bestemd als “woning” of als “bedrijfsruimte”. Het is ook mogelijk om een meer specifieke bestemming te geven zoals “winkel”, “cafe” of “huisartspraktijk”. Het is in beginsel niet toegestaan om het appartement anders te gebruiken dan waartoe het in de akte van splitsing bestemd is. Doet een eigenaar of gebruiker dat wel, dan kan de VvE (afhankelijk van de inhoud van de akte van splitsing) sancties aan de eigenaar en/of gebruiker opleggen. Ook kan de VvE bij de rechtbank een procedure starten waarin beëindiging van het strijdige gebruik op straffe van een dwangsom wordt gevorderd.
Gelet op het bovenstaande is het raadzaam om voorafgaand aan een afwijkend gebruik van de bestemming in de splitsingsakte de vereiste toestemming van de vergadering van eigenaars te verkrijgen.
Wijzigen akte van splitsing nodig?
Om een appartement anders te gebruiken dan waartoe het appartement in de akte van splitsing is bestemd, is het in de meeste gevallen niet vereist om de akte van splitsing te wijzigen. In de modelreglementen van 1973, 1983, 1992 en 2006 is namelijk bepaald dat de vergadering van eigenaars de toestemming kan geven voor een gebruik dat afwijkt van de in de akte van splitsing vastgelegde bestemming. Deze toestemming kan worden gegeven met een “gewoon” besluit van de vergadering van eigenaars. Er is derhalve geen gekwalificeerde meerderheid van stemmen vereist, zoals dat bij bijvoorbeeld het wijzigen van de akte van splitsing wel vereist is. Hoeveel stemmen in de vergadering exact vereist zijn hangt af van hetgeen daarover in de akte van splitsing is opgenomen en kan derhalve per VvE verschillen. Dat de akte van splitsing voor een van de bestemming afwijkend gebruik niet gewijzigd hoeft te worden heeft ook het voordeel dat in dat geval geen notariële akte vereist is en hier derhalve geen kosten voor gemaakt hoeven te worden.
Verhoging verzekeringspremie
Het kan zijn dat wanneer de bestemming van een appartement wordt gewijzigd, de premie voor de opstalverzekering door de verzekeraar zal worden verhoogd. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer de bestemming “wonen” wordt gewijzigd naar “cafe”. Een cafe kan immers brandgevoeliger zijn dan een woning, zodat in dat geval een verhoging van de premie voor de opstalverzekering een logisch gevolg is. In het geval de verzekeringspremie als gevolg van de gewijzigde bestemming wordt verhoogd, dan is de eigenaar van het appartement op grond van artikel 5:119 lid 2 Burgerlijk Wetboek gehouden om het verschil in verzekeringspremie voor zijn rekening te nemen.
Geen toestemming wijzigen bestemming appartement?
Wanneer de vergadering van eigenaars weigert om toestemming te verlenen voor een van de bestemming afwijkend gebruik, dan heeft de betreffende appartementseigenaar de mogelijkheid om hiervoor een vervangende machtiging aan de kantonrechter te vragen. Of de gevraagde machtiging door de kantonrechter zal worden verleend hangt af van de omstandigheden van het geval.
Relevante bepalingen modelreglementen
(…) 2. De eigenaars en gebruikers zijn verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te regelen bestemming.Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
3. In geval van wijziging van de bestemming van een privé gedeelte, is artikel 875 l lid 2 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing. (…)
(…) 4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
5. In geval van een gebruik zoals in het vierde lid tweede zin bedoeld, is artikel 875 l tweede lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing. (…)
(…) 4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken. In geval van een zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing. (…)
1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. (…)
