Het mogelijk om de splitsingsakte te wijzigen wanneer met medewerking van het bestuur en 80% van het totaal aantal stemmen in de VvE tijdens een vergadering van eigenaars met de wijziging instemt, aldus artikel 5:139 Burgerlijk Wetboek (BW).
Naast een voldoende aantal stemmen in de vergadering van eigenaars is het op grond van artikel 5:139 lid 3 BW ook vereist dat personen die een beperkt recht op een appartementsrecht hebben, toestemming verlenen voor de wijziging van de akte van splitsing. Een beperkt recht is een recht dat is afgeleid uit een meer omvattend recht welke laatste met een beperkt recht is bezwaard. Tot beperkte rechten behoren onder andere vruchtgebruik, opstal, pandrecht en het recht van hypotheek.
Voor wijziging van de splitsingsakte is dus toestemming van de hypotheekhouder vereist. Veelal is de hypotheekhouder een bank. Een hypotheekhouder zal in de meeste gevallen de toestemming voor de wijziging van de splitsingsakte niet onthouden wanneer het appartementsrecht waarop het hypotheekrecht is gevestigd door de wijziging van de splitsingsakte niet in waarde vermindert. De hypotheekhouder heeft in dat geval namelijk ook geen belang bij het frustreren van de wijziging van de splitsingsakte.
Overigens is het op grond van artikel 5:139 lid 3 BW ook verplicht om voor wijziging van de splitsingsakte toestemming te verkrijgen van hen die beslag op een appartementsrecht hebben gelegd en de eigenaar van een erfdienstbaarheid indien zijn recht door wijziging van de splitsingsakte wordt verkort.
De notaris zal zowel bij het opstellen van de concept akte als bij het passeren van de gewijzigde splitsingsakte in de openbare registers controleren of er onder andere beperkt gerechtigden en beslagleggers zijn waarvan toestemming nodig is om de splitsingsakte te kunnen wijzigen.
Vervangende machtiging rechter
Indien een hypotheekhouder of anderen die op grond van artikel 5:139 toestemming dienen te verlenen zonder redelijke grond de toestemming voor het wijzigen van de splitsingsakte weigeren, dan kan deze toestemming op grond van artikel 5:140 BW worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter. Deze machtiging kan door de kantonrechter enkel worden verleend op verzoek van een of meer appartementseigenaren aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt. Een verzoek om een vervangende machtiging dient middels een verzoekschrift bij de kantonrechter te worden ingediend.
Relevante bepalingen modelreglementen
[…]
7. Een wijziging van de akte behoeft de toestemming van hen die een beperkt recht op een appartementsrecht hebben, van hen die daarop beslag hebben gelegd (tenzij het uitsluitend een wijziging van het reglement betreft), alsmede, indien een recht van erfpacht of van opstal in de splitsing is betrokken, van de grondeigenaar. Ook is toestemming nodig van de gerechtigden tot een erfdienstbaarheid, indien hun recht door de wijziging wordt verkort. (…)
